深扒！新发地的地产史

杰杰EVEN

庞大的新发地商业帝国，由于小小的三文鱼而遭遇了一场前所未有的危机。
实控人张玉玺是土生土长的北京丰台区花乡新发地村村民，这几天，他迎来了可能是生涯中唯一一次大挫折。疫情的突发，令这个承担北京 80% 以上农产品供应的批发市场瞬间静默。
不过，这个坐拥近 5000 亩土地的 " 丰台花乡地主 "，早已将商业触角伸向了房地产。
放眼国内其他城市，向来只有新建小区配建农贸批发市场，而少见甚至没有批发市场自建房屋供商户租住的案例。
新发地是个例外，而张玉玺名下的房企，生意也早已做得风生水起。
1. 疫情集中区 " 经营者乐园 " 租金仅市场价一半
此次疫情爆发人数最集中之地，是一个名为新发地 " 经营者乐园 " 的小区。


据了解，这是新发地为了让商户持续保障供应而专门建设的社区。在其他城市，农产品批发商一般自行就近租房，而新发地就不一样了，村集体企业的属性，加上自己拥有土地支配使用权，所以才会如此大手笔。
从公开资料看，" 经营者乐园 "2001 年就已启动建设，1 号社区 2004 年完工，此后陆续又建了 3 个社区。4 个 " 经营者乐园 " 社区共 1200 多套房屋，都是两室一厅、一厨一卫，分为 53 平方米和 64 平方米两种户型。单身商户可合租，一套房不超过 6 人。每户均设有防盗门、塑钢窗、上下水、独立卫生间，采用天然气集中供暖。
新发地 " 经营者乐园 " 的租金只有附近出租房的一半，而且对市场当年的文明经营户优惠 20％。当然，也不是人人都能住的。
2013 年，《北京日报》曾报道了 " 经营者乐园 " 的情况，这也是目前几乎唯一可寻的公开报道。报道称，作为全市最大的农产品批发市场，新发地有固定摊位 5526 个，为了给经营者创造一个安全舒适的居住环境，新发地村委会为商户们专门建设了住宅小区——经营者乐园，并以比市场价低一半的租金租给商户。如今，市场商户中有 5000 多人入住经营者乐园，享受着安全、整洁的居住环境。


图片来源：我爱我家
" 我是第一批入住的居民，这里环境好，治安好，而且离上货的冷库就几百米，工作生活都方便。" 新发地商户杨建国在市场卖了 10 多年水产，他和老伴带着孙女住在 60 多平方米的出租房里，每月租金仅 1900 元。
2013 年，还是新发地批发市场工会主席的李敏荣表示，每年会选拔 400 名 " 文明商户 "，并进行表彰，凡是稳定经营一年以上，诚实守信、无缺斤短两的商户均有机会评上。这 400 名 " 文明商户 " 均可入住 " 经营者乐园 "，租金比市场价便宜一半。" 这样就为他们解决了后顾之忧，能更好地促进他们稳定经营。"
镁编翻了一圈，各大中介官网均没有任何关于 " 经营者乐园 " 的价格信息。
2." 刚买的房子就要退 "
从公开资料看，新发地村拥有近 5000 亩土地，加之两类天然客群回迁村民和市场商户，令天伦锦城、期颐百年、天骄骏园北区等住宅项目在南四环拔地而起。而这几个住宅小区的开发商，均为北京丰泰新房地产开发有限公司（下称丰泰新），没错，就是新发地农集团的房地产子公司。
李月迪是新发地区域的一名置业顾问，主做的小区就包括期颐百年和天伦锦城等 4 个。今年 4 月以来，他成交了 4 套天伦锦城的二手房，6 月以来仅天伦锦城的带看就有 6 次，目前最后的两次带看，恰好停留在 6 月 12 日。
" 刚刚有点起色，突然又都停了，现在数据都是 0 了，我们也被隔离了。" 李月迪说，" 有个客户，上月末才成交了一套新发地的房子，还没有搬过来，就遇到了这个情况。客户有退房的想法，比较纠结，我们还在沟通。"
我爱我家官网显示，天伦锦城共有 3622 户，二手房成交价约 4.2 万元 / 平方米，两室一厅租金 6000 元 / 月；期颐百年 2011 年建成，共 466 户，二手房成交价约 5 万元 / 平方米，最近一次成交是 5 月 2 日；天骄骏园北区共 1161 户，二手房成交价约 4.3 万元 / 平方米，一室一厅租金 3800 元 / 月。
3. 张玉玺的地产业务纠纷有点多
启信宝显示，丰泰新所属集团为新发地农集团，股东为北京市丰台区新发地农工商联合公司，持股比例 99.95%，北京新发地农副产品批发市场，持股比例 0.05%。张玉玺担任董事长，张伟担任经理、董事。对外投资有金润隆物业公司和新发地农产品信息咨询服务公司。


近年来，与丰泰新关联的裁判文书超 99 件，涉及工程施工合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、商品房销售、股权确认纠纷等。其中最近一份公开的裁判文书是在今年 4 月底，申请人要求冻结丰泰新房地产公司银行账户 1630 万元，做诉前资产保全。
在土地市场上，能寻到的丰泰新大规模公开拿地还是在 2012、2013 年。在这之前，它拿到的多是仓储用地，主要承接新发地批发市场建设。
在北京房价起飞前夕，丰泰新拿到了 3 宗回迁安置房地块和一宗经济适用房地产。也就是后来的新发地新村一期回迁安置房和新房地新村二期经适房。
手有土地融资不慌，左右手倒换在这个 " 京都菜篮子 " 的发展过程操作也非常熟练。在其大规模拿地前，2011 年 4 月，丰泰新将新发地二期的一宗普通商品房用地抵押给了北京农村商业银行，面积 4.38 公顷，评估金额 6.5 亿元，最终抵押出 9 亿元。
市场上，关于新发地农集团、张玉玺、张伟的新闻、传言很多，多以白手起家正面报道为主，鲜有其旗下地产板块被关注到。确实，在庞大的近乎垄断的商业帝国中，即便高利润率的地产板块也显得微不足道。
事实上，新发地的发展，还有一个可供比对的案例——华西村。两者同样以村集体形式进军房地产，起初单纯是为了方便村集体业务开展。
前文提及的丰泰新成立于 1999 年，负责开发建设市政府划归丰台区负责开发的农产品中央批发市场，除市场区、仓储加工区外，市场从业人员生活的住宅小区也在其建设规划内。
而华西村的地产进阶路，或许要从2010 年村里花 25 亿元盖起的一栋 74 层高楼说起。这栋三足鼎立状的摩天楼是那时中国第 8、世界第 15 的大楼，是时任华西村党委书记吴仁宝的心血、骄傲。也正是这栋楼，使得业内人士评论华西村，在创业和创造精神有了些许倾斜和颠覆，将之称为地产大跃进。
来源： 镁刻地产