2021，请速抛城市此类房产！

阿俊あ萍萍

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2016 年，我第一次去长沙考察，曾经被一个问题困扰。
如果论房子的保值和升值，究竟是滨江新城值得购买还是梅溪湖值得购买？
考虑到大部分的读者不熟悉长沙，先说一下这两个区域。


从地图上可以看出，两个板块都处于长沙岳麓区，一个在长沙西北，一个在长沙正西（见上图）。
两个板块都属于长沙市的明星房地产板块。
梅溪湖板块——
梅溪湖国际新城是长沙大河西先导区开发的重点片区，规划定位为 " 国家级绿色低碳示范新区，长沙未来城市中心 "。主体功能定位为 " 国际服务和科技创新城 "，包括国际文化艺术、国际商务、科技创新研发、国际会议会展、专家院士村、高端住宅等几大功能区。——以上来自百度百科介绍


一言以蔽之，在当时梅溪湖就是整个长沙买房客户公认的最高端住宅板块，没有之一。
滨江新城——
滨江新城以金融、现代商务、商业为核心驱动，力图在 5 年内打造为长沙新的金融和现代服务业中心、产城一体的产业新城，规划有近 300 万平米的商业、酒店、办公面积。——以上也来自于百度百科介绍


当然，滨江新城还有一个标签，它是长沙市市府板块，市政府所在地。
当然二者相较，梅溪湖板块比滨江新城更贵一些。在当时我清楚的记得，2016 年下半年梅溪湖片区的价格在 14000 左右，滨江新城片区价格在 10000 左右。
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为什么拥有市府的滨江当时的价格还涨不过梅溪湖，当地朋友给我的一个解释。
1、长沙人并不看重政府所在地，所以长沙省府所在地的红星板块价格反而是最低。

2、但是长沙人最看中的是教育，梅溪湖名校云集，所以更加吸引新长沙人的购买。


当时两个板块的价格差别在 3000 元，放在房价还在万元徘徊的长沙，这个差价也不能算少了。
时间过了 5 年，现在两个区域的价差是多少了呢？

新房限价太严重，我们来看二手。




这是贝壳找房上数据，应该反应的是相对真实的情况。这个数据和你心中的梅溪湖或者滨江的房价相差多少，我们放在一边，但是大家都不应该忽视的一个现实就是。
这两个板块的楼盘的差价在缩小，而没有像城市其他版块那样越来越大？
论调控，都是一个长沙政府，号称全国房地产调控第一城的长沙。
论城市规划，都在河西，都属于长沙市发展的主轴之上。
论版块发展，两个板块都不错，甚至梅溪湖更快一些，现在已经有了梅溪湖二期。
这个问题我思考了很久。
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直到有一天，我和财经版块的同事聊天，突然顿悟了答案。
那次聊天的主题是——为什么每个主权国家的政府，都有货币增发的冲动？
答案：因为货币增发相当于收 " 隐形税 "，不付出，只来钱的事儿谁不愿意干。
这个观点被所有经济学家认同，那么下一个问题是，中央政府能印钱，那么地方政府怎么搞通胀呢？
当然是新区，新区某种意义来说就是地方政府的 " 印钞机 "。
搞一个新区，几万到几十万亩从农民手里征来地，再花十几万搞好三通一平，通水、通电、通路，然后一亩几百万卖给开发商，一翻手挣钱十倍以上，而且拉动 GDP，何乐而不为。
所以，每个政府，从省政府、市政府、区政府、县政府，乃至乡政府都有搞新区的冲动。
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所以，你可以看到整个中国，近 20 年疯狂上新区。
对于大城市，不说市政府，差不多每个区政府都会有自己的新区。
以成都为例，武侯区有武侯新区，青羊区有青羊新区，更不要说一路向南的天府新区更顶着国家新区的大帽子。
而且，一旦有一个新区成功，马上机会有这个新区的复制版本出现。
十几年前你说光谷核心，大家反映是在鲁巷，是在民族路。但是今天你说光谷核心，差不多是在光谷五路周围，号称光谷 3.0，实际上没等 3.0 成熟，号称光谷 4.0 的左岭已经开始卖房了。
货币印多了会贬值，新区建多了会怎样？

当然，也会贬值，而且贬值的更快。

我们把话拉回到长沙，2021 年，当你再和人谈梅西湖的时候，梅溪湖更多的是指梅溪湖二期。


梅溪湖一期 14 平方公里，梅溪湖二期 23 平方公里，从某种意义上来说，梅溪湖面积扩展了将近 2 倍。
那价值呢？
经济学上，财富的价值来自于财富的稀缺性，当一种财富不断被低成本复制，其价值只有被削弱而不会被加强。
而且你不能保证，若干年后，当梅溪湖二期也接近成熟的时候，长沙市政府会不会再搞个梅溪湖三期，梅溪湖四期。
毕竟征地、修路、再挖湖，整个成本下来，比起拍地的收入，简直不值一提。这种支出和收入严重不匹配的生意，谁能抗拒得了？
反观滨江新城，政府当然也有冲动复制，但是你能再挖一个湖，但是你能再挖出一条江吗？
你能再短期内，让长沙市政府再搬迁一次吗？
所以，滨江新城从保值增值的角度来讲，是远胜于梅溪湖。
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推而广之，从长久来看，选择房子，选择板块，一定要关注城市不可复制资源，或者政府难以复制资源。
比如，江景大于湖景。
因为，一个政府很容易可以挖出一个湖，但是他能去改变一条江吗，湖景资源会被稀释，而江景资源则相对稀缺。
比如，市府新区、省府新区大概率强于一般无政府资源新区。
因为，一旦政府搬迁，在很长时间内，它将保持稳定，再复制一个市府新区或者省府新区在现有政策下，难度极大，更不要说什么市民中心、大剧院、奥体中心等附加公共建筑。
比如，名校中总校大于分校。
因为，一个政府很容易可以复制一所名校的分校，但是他很难形成一个名校的口碑，前者用钱就能解决，但是后者需要时间的沉淀。
等等，很多情况都可以这样分析。
房子的价值大部分来自板块的价值，板块的价值来自于自身的资源的稀缺性
而稀缺性呢？一定来自于，板块本身的不可复制性或难以复制。

没有不可复制资源，这类房产，2021，我劝你快速置换
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